广州市南沙区大岗商业用地使用权转让

一、项目背景南沙大岗项目由两个项目组成，豪福园项目：由富冠公司与大岗房地产公司签署合作开发合同；朗峰豪庭项目：由富冠公司与大岗潭州房地产公司签署合作开发合同，大岗潭州房地产公司现在已经并入大岗房地产，区位如下图。实质两个项目均为挂靠大岗房地产性质，由项目公司--富冠公司负责开发、建设、经营及管理，大岗房地产负责为项目公司开立专项账户，提供房地产开发资质，配合所有开发工作（包括融资），不参与、不干涉项目公司运营，仅收取销售总额1.5-2%的管理费。富冠公司为操作该项目之壳公司，现在并无其他实际业务。二、基本情况 1、朗峰豪庭项目朗峰豪庭项目位于大岗镇北流路与荔湾路之间，距著名旅游景点十八罗汉山自然风景区仅5分钟车程。周边配套成熟，居住气氛浓郁，居住环境日益改善，周边学校、银行、酒店、超市、车站等公共配套一应俱全。项目技术经济指标：征地面积 19518.6 ㎡规划用地面积 16755.5 ㎡总建面积 48659 ㎡计算容积建筑面积 33524 ㎡其中住宅 29904 ㎡商铺 896.8 ㎡配套建筑 2577.5 ㎡地下室面积 13520 ㎡容积率 2.0 　建筑密度 22.7 % 绿地率 30.7 % 总户数 306 户总人口 966 人地下室车位数 338 个项目现状：朗峰豪庭项目由1栋24层（一号楼）、2栋18层（二、三号楼）、1栋11层住宅（四号楼）和1栋2层商业楼组成。目前4号楼已经封顶，1、2、3号楼桩基已经完成，地下室地板也已完工，目前已到正负零。项目已经取得国土证、建筑用地许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程规划施工许可证，尚未办理商品房销售许可证。项目总平面图项目工地现状： 2、豪福园项目（誉名苑二期）豪福园项目位于大岗镇政府对面豪福路，东南向为大岗镇政府及大岗市民健身公园。本项目已取得国土证，占地面积11727㎡，容积率3.0，总建筑面积46258㎡，计容总建筑面积34680㎡，其中住宅面积31470㎡，商业面积1560㎡，地下室面积10378㎡，车位227个。二期修详规设计方案已经完成（如上图），左侧三栋建筑物为项目一期，已经在2010年完成销售及确权工作，与本项目无法律上的任何关系；二期用地红线测量已经完成，正在南沙规划局办理修详规报建。三、项目周边市场及销售预期 1、临近楼盘目前镇内唯一在售项目----绿庭雅苑，为10层小高层项目，毛坯销售均价12000元/㎡，车位20万/个（也是挂靠大岗房地产公司项目），基本处于尾盘销售状态，该项目位于誉名苑与朗峰豪庭之间，具有直接的参考作用。大岗镇外楼盘：翡翠蓝湾，6998元/㎡起，但因该楼盘在镇外，且周围为工业区，楼价偏低，不具备参考价值。 2、二手楼盘从房产中介处了解，绿庭雅苑二手电梯楼价格7500元-10500/㎡；比邻该案两个项目的住宅二手楼（楼梯楼）均价为6500---8500元/㎡。因大岗外地人不多，流动人口少，当地消费二手楼交投不活跃，以一手新房为主。 3、市场-本地刚需项目所在地大约20万常住人口（多过南沙核心区小南沙的常住人口），目前，南沙大岗项目所在地大多为楼梯楼，本项目所建之电梯楼在当地刚需即可解决。已经有几十个客户打听并拟买入朗峰豪庭。本项目之客户为当地刚需，用于改善十几年前的居住条件（基本为楼梯楼）广州、番禺甚至南沙都不是本项目之目标客户。 4、规划大岗被视为三镇中与南沙联系最紧密的镇区，南沙开发的新规划将大岗定位为南沙新区西部组团综合服务中心，具有承载力、辐射力的宜居宜业魅力城镇。规划结构形成“一心镶嵌，三轴联动，三大功能区”的格局。 “一心镶嵌”指的是以十八罗汉山为中心及分界面，西为中心镇区，是大岗镇综合服务及生活休闲区，东为生态农业区，保留自然乡村风貌。“三轴联动”指的是依托省道111交通轴建立镇区与南沙中心区、番禺中心区及周边功能区的交通联系，同时带动商贸业发展，产业发展轴沿县道300东西向串联环保产业园、中船基地及工业园，向西承接顺德五沙工业区，主要发展船舶制造及先进制造业；生活发展轴南北向串联镇区核心区，与产业发展轴及城镇发展轴相联系，形成三轴联动。 “三大功能区”指的是十八罗汉山以西为现大岗镇区范围，属于城镇综合服务与生活区；城镇外围及东南角为产业功能片区，主要发展先进制造业与环保产业；其余广大农村地区为生态农业区。广州商务机场已经选址在大岗镇十八罗汉山旁边，目前已经开始前期征地工作，该项目由南沙区政府与国家开发银行合作。顺丰、京东已签约进驻大岗，建设珠三角大型农产品总部基地。广汽三期国产凌志项目即将进入大岗。广船与中船合并，将有几千人进驻大岗中船基地。综上，若按照附近楼盘销售均价测算，若按照保守12000元/㎡均价左右可轻松出货。若考虑未来市场，则该区域销售均价在14000元/㎡以上。四、销售两个项目预计实现销售收入10亿元人民币。其中：住宅部分：61374㎡，预计售价12000-13500元/㎡，预计可实现销售73649-82855万元。商业部分：2457㎡，预计售价2.5万/㎡，可实现销售6143万元。车位：565个，18万/个，预计实现销售10170万。根据两个项目现状，项目重启后，三个月内朗峰豪庭项目可以取得《商品房预售许可证》，有29904㎡的住宅可以销售，按照均价12000元/㎡快速出货，可以在半年内获得回笼资金约3.7亿元人民币；由于朗峰豪庭采用送面积模式，A、B、C三个户型分别有赠送15-30㎡的面积，销售均价为12000元/㎡，实际买家价格为10500元/㎡，所以该产品在当地市场备受欢迎。现拟以3.9亿整体转让上述2项目100%权益。主要债务及费用约：未结清银行债务約7300万，未结清工程款约3000万。清退中长富以外其他股东约8000万-1亿元。

土地图片